Venda de imóveis nos EUA cai ao menor nível em 16 anos e donos tomam crédito em vez de vender

As vendas de imóveis usados nos Estados Unidos caíram ao ritmo mais lento em dezesseis anos, e a razão está guardada em milhões de arquivos: documentos de hipotecas com uma taxa de juros da qual ninguém quer abrir mão. Em vez de vender, os proprietários tomam empréstimos usando como garantia as casas que se recusam a deixar.

Esse impasse vai muito além das imobiliárias. Quem compra o primeiro imóvel agora enfrenta custos de financiamento próximos dos mais altos deste século; quem tem um empréstimo barato tem todos os motivos para ficar onde está; e o Federal Reserve, que normalmente aliviaria essa pressão, se prepara para voltar a apertar as condições.

Vendas despencam enquanto os preços mal se mexem

A National Association of Realtors informou que as vendas de imóveis usados caíram para um ritmo anualizado de 3,75 milhões em outubro, 5,5% abaixo de setembro e 8,8% abaixo do registrado um ano antes. Foi o resultado mais fraco desde agosto de 2010. As vendas recuaram no Meio-Oeste, no Sul e no Oeste, e ficaram estáveis no Nordeste. Os preços mal oscilaram: o preço mediano de venda foi de US$ 416.700, ligeiramente acima do nível de um ano atrás.

Lawrence Yun, economista-chefe da associação, atribuiu o resultado às taxas de hipoteca, que “subiram aos níveis mais altos desde 2000, com exceção de um único mês em 2023”. A taxa média fixa para um financiamento de 30 anos gira em torno de 7,2% e saltou para 7,30% em um único dia, depois que o relatório de inflação desta semana veio mais alto do que o esperado, segundo o Mortgage News Daily. Durante a pandemia, o mesmo empréstimo custava pouco mais de 3%.

Um empréstimo antigo e barato vale mais do que uma mudança

Quase metade das hipotecas em aberto nos EUA — 49,1% — tinha taxas de 4% ou menos no segundo trimestre, de acordo com uma análise de dados federais feita pelo Realtor.com. Trocar esse financiamento por um novo, acima de 7%, pode acrescentar centenas de dólares à prestação mensal. Por isso, proprietários que precisam de dinheiro recorrem a uma linha de crédito com garantia de imóvel. Os saldos dessas linhas aumentaram US$ 23 bilhões no terceiro trimestre, a maior alta desde 2005, e chegaram a US$ 481 bilhões, informou o Federal Reserve Bank of New York.

Os credores sentem o congelamento dos dois lados. Os pedidos de refinanciamento ficaram 57% abaixo do nível de um ano antes, e os pedidos de financiamento para compra de imóveis recuaram 18%, segundo a Mortgage Bankers Association, mesmo depois de uma breve queda nas taxas ter atraído alguns compradores de volta.

A reserva de valor do imóvel vem com taxa variável

Yun apresenta uma leitura mais tranquilizadora. Os 88 milhões de proprietários de imóveis do país estão, em sua maioria, em situação financeira sólida, afirmou, e uma queda nas taxas poderia liberar uma demanda reprimida considerável. Danielle Hale, economista-chefe do Realtor.com, disse que não acredita que as vendas continuarão tão baixas. As duas avaliações dependem de dinheiro mais barato, mas os operadores do mercado apostam no contrário. As linhas de crédito com garantia de imóvel geralmente têm taxas variáveis, que estavam, em média, em 7,49% no início de novembro, segundo o Bankrate. Assim, cada alta do Fed recai justamente sobre os proprietários que optaram por uma linha de crédito em vez de vender. Os saldos continuam bem abaixo do pico de cerca de US$ 714 bilhões registrado em 2009, mas já subiram por 18 trimestres consecutivos.

Os números descrevem um problema americano. A maioria das hipotecas nos EUA tem taxa fixa por três décadas, e é por isso que os proprietários de lá ficam parados em vez de vender quando estão sob pressão. No Reino Unido, onde o Bank of England elevou sua taxa para 4% neste mês e os financiamentos com taxa fixa costumam durar alguns anos, os juros mais altos chegam mais rápido ao orçamento das famílias.

Fed se reúne antes da próxima divulgação de vendas

Os preços ao consumidor subiram 0,4% em outubro, acima dos 0,3% esperados pelos economistas, e os operadores do mercado agora consideram certa uma alta em dezembro: cerca de 88% esperam um aumento de 0,25 ponto percentual, e os demais, de meio ponto, segundo a ferramenta FedWatch da CME. A faixa da taxa básica do Fed está entre 3,75% e 4%, após a alta de setembro, a primeira desde 2023. As autoridades monetárias farão a última reunião do ano em 8 de dezembro, e a associação de corretores divulgará os números de vendas de novembro em 9 de dezembro.

Uma alta deixaria a nova hipoteca mais cara para quem compra e a casa antiga mais cara para o proprietário que tomou um empréstimo dando-a como garantia para continuar morando nela.

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